Combinación de rehabilitación histórica con rehabilitación energética: fachada del Teatro del Príncipe en San Sebastián

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El caso real de rehabilitación que presentamos se trata de una actuación que compatibiliza, dentro de un edificio histórico-singular, la rehabilitación y recuperación de una fachada profusamente ornamentada con la rehabilitación energética de parte de la misma.

El Teatro del Príncipe es uno de los primeros edificios de la ciudad construidos en hormigón armado y está ubicado en primera línea frente al mar. El ambiente marítimo y anteriores actuaciones de rehabilitación habían empeorado el estado de conservación de la fachada, por el uso de materiales no adecuados a la exposición marítima y al soporte existente.

Con estos antecedentes, y con múltiples molduras, cornisas y mosaicos que recuperar, apostamos por combinar técnicas de última generación con trabajos artesanos debido a la complejidad de la fachada. Y también se estudia detenidamente la solución para la rehabilitación energética: las plantas retranqueadas son partes de fachada no catalogadas donde actuar con aislamiento exterior, pero los acabados originales en ladrillo vidriado quedarían tapados por el SATE. Mantener el equilibrio entre eficiencia energética, patrimonio y estética es, a menudo, una problemática difícil de resolver. Con la idea de realizar un aislamiento que respetara los acabados arquitectónicos originales, estudiamos distintos acabados históricos propios de la ciudad de San Sebastián que respetaran la estética y la época del edificio.

El resultado de esta rehabilitación ha permitido recuperar el esplendor a un edificio emblemático y donde se ha utilizado un sistema de aislamiento cuyo acabado ha conservado el carácter arquitectónico del edificio.

  • Introducción 

En sus inicios fue un hotel. Luego pasó a tener un uso como teatro y en la actualidad alberga viviendas particulares y los cines Príncipe. Recientemente, dicho edificio presenta nueva cara tras una rehabilitación estratégica necesaria debido a su deterioro. Su situación en ambiente marítimo, ha contribuido a un desgaste importante debido a los continuos temporales y el salitre del mar convirtiendo a este tesoro arquitectónico en un elemento muy vulnerable. Las obras llevadas a cabo por la empresa Kursaal Rehabilitaciones le han devuelto el esplendor original y además lo han convertido en uno de los primeros edificios históricos que cuenta con aislamiento térmico. Para ello se ha necesitado casi un año de trabajo y combinar técnicas de última generación con trabajos artesanos debido a la complejidad de su fachada.

  • Historia del Edificio

El edificio que nos ocupa, se trata del histórico edificio “Teatro del Príncipe”, construido en 1921 por el arquitecto Ramón Cortazar, hijo de Antonio Cortazar, promotor del denominado ensanche de San Sebastián. En aquel tiempo, la ciudad se halla en pleno desarrollo en todos los sentidos y vive un periodo de auge en construcción, turismo, cultura,… El cinematógrafo crece imparable y aunque las sesiones se celebran principalmente en instalaciones ambulantes y en época estival, la adversa climatología y el aumento de público hacen pensar en estructuras protegidas de la intemperie.

Cuando Ramón Cortázar concibe el edificio del Príncipe, lo hace para que pueda albergar diferentes usos: unas plantas dedicadas a viviendas, algunos apartamentos de alquiler, otras a hospedaje de viajeros. Compartiendo la planta de calle, el teatro con capacidad para 1.300 asistentes y un salón bar, si bien el teatro ocupa además el entrepiso.

El edificio “Teatro del Príncipe”, destaca entre sus características el hormigón como material principal empleado en su construcción, desde el sótano hasta su coronación, hecho que el arquitecto define como “incombustible”, argumento fundamental que él hace destacar en la memoria del proyecto y lo subraya como característica diferenciadora sobre los construidos hasta el momento.

Se trata, además, de un edificio cuya fachada se presenta especialmente ornamentada. Desde el exterior y mediante la ornamentación y distribución de los elementos arquitectónicos de la fachada, el autor nos ofrece un recorrido por su uso interior. Una gran cornisa delimita el teatro en la primera planta y deja paso a los mosaicos verticales de inspiración bizantina que adornan las plantas habitadas, tanto apartamentos, como viviendas de alquiler y hotel. Otra gran cornisa “apoyada” en los dos miradores que flanquean la fachada, es la base para las dos plantas que coronan el edificio. En la base de los miradores, asoman unas robustas ménsulas estriadas, aderezadas con máscaras que aluden al teatro, angelotes entre guirnaldas, etc.

teatro-principe-1Figuras 1 y 2. Estado inicial y estado rehabilitado del Teatro del Príncipe.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones.

  • Eficiencia Energética

Una gran innovación en este tipo de edificios históricos, ha sido la ejecución de un aislamiento térmico exterior que lo hace más confortable y más eficiente energéticamente. Las plantas retranqueadas del edificio, no contaban con protección específica de sus revestimientos, a diferencia del resto de las plantas inferiores del edificio. Por esta razón, era posible actuar sobre los acabados existentes con nuevas capas que permitieran añadir aislamiento térmico.

Sin embargo, los acabados existentes tenían un importante componente estético con el uso de ladrillos vidriados y molduraciones, y se veía recomendable respetar esas características. Así, se optó por realizar un Sistema de Aislamiento Térmico (SATE) con distintos tipos de acabados para adecuarse a los revestimientos originales y la estética del edificio.

Uno de los revestimientos, SATE con terminación cerámica antigua, de tipo vidriado, se utilizó para respectar la estética y los acabados originales del edificio. Se optó por un tipo de plaqueta vidriada, que mantenía el color verde del acabado anterior y que se correspondía con un material utilizado en San Sebastián en edificios de la época. El SATE, al tener que soportar más peso por su acabado cerámico, se reforzó con una disposición de mallas y espigas concreta, que fuera capaz de asegurar la carga extra.

teatro-principe-2Figuras 3 y 4. Plantas retranqueadas. Estado inicial y estado rehabilitado con SATE acabado cerámico.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones

Las molduraciones que existían en los retranqueos, también se han respetado, reproduciéndolas con los sistemas de aislamiento evitando puentes térmicos. En otra de las zonas, se ha terminado el SATE con un mortero de acabado liso para, al igual que con el vidriado, respetar el estilo arquitectónico.

Estas técnicas de SATE específicas que reproducen acabados más allá de los clásicos morteros rugosos, abren un nuevo concepto sobre los sistemas de aislamiento térmicos, ya que demuestran que es posible su utilización en edificios que requieren conservar acabados y estéticas concretas. De esta manera, será posible acometer un mayor número de rehabilitaciones en clave energética, usando aislamientos en un amplio abanico de edificios, incluso históricos.

  • Recuperación de la belleza ornamental

Antes del comienzo de las obras, se sometió al edificio a un riguroso estudio, previo a abordar una completa restauración de una edificación emblemática como es el “Teatro del Príncipe” La privilegiada ubicación del edificio, en pleno Paseo Nuevo donostiarra, es a menudo portada de telediarios por los fuertes temporales que periódicamente azotan el cantábrico y por los destrozos que suelen provocar. Esta circunstancia, hizo que el estado de deterioro que presentaba fuera muy avanzado y combinada con algunas actuaciones desacertadas a lo largo de estos años, habían dejado a este edificio centenario realmente afectado. Tuvimos que recurrir a una combinación de técnicas y materiales de vanguardia con labores de artesanía para devolver la belleza a uno de los edificios históricos más ornamentados de la ciudad.

teatro-principe-3Figuras 5 y 6. Estado inicial y estado rehabilitado de conjunto ornamental en el Teatro del Príncipe.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones

El primer paso que había que dar antes de comenzar con la rehabilitación propiamente dicha, era liberar los muros de actuaciones anteriores con materiales inadecuados y exceso de capas de pintura, que habían impedido la transpiración de los mismos y agravado su deterioro. Tras barajar varias opciones, se optó por un decapado químico. Una vez descubierta la base original, el siguiente paso fue valorar la profundidad de las diferentes actuaciones. No olvidemos que la combinación de clima lluvioso, viento, salitre, actuaciones poco profesionales y paso del tiempo, hacen que nos encontremos frente a unos grados de deterioro superiores a la media.

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Figuras 7, 8, 9 y 10. Fases de rehabilitación de ornament de ángeles con guirnaldas.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones

En gran parte de la superficie, el mortero se encontraba disgregado, siendo labor obligatoria el picado en profundidad y la recuperación de esos volúmenes con morteros de última generación reforzados con malla. El proceso ha consistido en la reconstrucción de las zonas singulares siendo este el momento más difícil de la rehabilitación. Para ello se ha necesitado la colaboración de profesionales artesanos que pueden llevar a cabo una restauración compleja. Al ser este uno de los edificios más rico en ornamentos de Donostia y al presentar tanto relieve y tantas formas y salientes lo convierten en una fachada muy compleja de rehabilitar.

Muchos de los problemas y desprendimientos encontrados en estas superficies de hormigón de la fachada, se deben a la corrosión de las armaduras. El hormigón se arma mediante una estructura interna de acero que lo refuerza; al quedar expuesto ese acero al salitre y los cloruros, se va oxidando y expandiendo, lo que provoca que estalle el hormigón. Esto está presente, en mayor o menor medida, en la gran mayoría de los edificios situados en el litoral de la ciudad, siendo los más perjudicados que están directamente expuestos.

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Figuras 11, 12 y 13. Estado inicial y estado rehabilitado de balcón de hormigón.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones

El Teatro del Príncipe es uno de los pocos edificios que cuenta con mosaicos en San Sebastián y han tenido que ser restaurados de manera muy artesanal. El deterioro arriba descrito, había provocado una serie de oquedades entre los paños de mosaico y el soporte, que hacían aún más delicada la labor de rehabilitación en esas zonas. Los mosaicos se componen de piezas muy pequeñas, llamadas teselas, que hay que extraer con métodos artesanos para luego colocarlas pieza a pieza. A continuación, hubo que inyectar resinas que consolidaran el conjunto antes de pasar a la restauración del mosaico propiamente dicho; que se realizó reproduciendo fielmente nuevas teselas a imagen de las antiguas, eligiéndolas y modelándolas sobre un sinfín de piezas de cerámica para sustituir las perdidas.

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Figuras 14, 15 y 16. Estado inicial y estado rehabilitado de zona ornamentada en el Teatro del Príncipe.
Fuente: Kursaal Rehabilitaciones

Otro deterioro importante presentaba la herrería, en este caso irrecuperable. Tomando como modelo una barandilla original se construyeron nuevas en aluminio macizo anodizado con un tratamiento especial marino que prolongará su duración. En las primeras plantas y para ser aun más fieles, no sólo al diseño sino al material, la reproducción se realizó en forja.

Cabe destacar el trabajo de impermeabilización de terrazas y bandejas horizontales del edificio, realizando rozas perimetrales que acogen impermeabilización hasta varios centímetros dentro de los paramentos, sin olvidar convertirlas en superficies inclinadas, labor que imposibilita prácticamente la entrada de agua, con el riesgo que esto supondría.

  • Rehabilitando para el futuro

Por último subrayar, el interés de Kursaal Rehabilitaciones por aplicar los acabados adecuados para culminar una obra de esta envergadura. Se trata de trabajos de alta decoración mediante técnicas antiguas de pátinas para sombrear los ornamentos. Siempre siguiendo la estética del edificio, se destacaron los elementos decorativos de la fachada con las pátinas elaboradas de forma artesanal. Como se puede observar, todos estos trabajos han necesitado de procesos diseñados por nosotros, además de una ejecución artesana.
Hemos conseguido devolver el esplendor a este edificio frente al mar y que sea uno de los primeros edificios históricos que cuentan con aislamiento térmico, lo que supone un desafío conseguido a base de trabajo, una firme apuesta por la innovación y una minuciosa ejecución.

Comunicación presentada al primer Foro de Rehabilitación, Ahorro y Energía, FORAE (Madrid, 4-6 noviembre 2015) M. Epelde (Dpto. de Eficiencia y Sostenibilidad. Kursaal Green.) y J. Hernández (Kursaal Rehabilitaciones Integrales SL).