Experiencia piloto de certificación de viviendas existentes. El Perfil de Calidad de Rehabilitación: Energía, Sostenibilidad y Accesibilidad

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La rehabilitación de viviendas es entendida como actividad prioritaria para alcanzar objetivos primordiales para la sociedad, como la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, en confort y en economía; la calidad urbana y su atractivo para residentes, turistas y comerciantes; la reducción de emisiones, el incremento de la sostenibilidad o la activación económica para el sector construcción.

La actuación presentada supone un Caso de Estudio, al reunir condiciones favorables para el alcance de los objetivos mencionados anteriormente. Pretende ser un modelo para promotores y constructores, por su enfoque comercial y los diseños, soluciones y sistemas utilizados, que resuelven tanto la demanda social de viviendas asequibles y de calidad, como la complejidad que presenta la normativa de aplicación en rehabilitación, incluida la reciente normativa energética, así como la incorporación de extras e innovación en diseño, materiales o sistemas. Se trata de un bloque de ocho viviendas sometido a una intervención casi integral, que mantiene únicamente la estructura y la fachada principal. El objetivo es una promoción de catorce viviendas en régimen de alquiler.

Como elemento de confianza para los usuarios, la Promotora ha decidido optar a la marca PdC Perfil de Calidad, otorgada por el IVE, que reconoce las mejoras incorporadas en ahorro energético, sostenibilidad y accesibilidad.

  • Introducción

La rehabilitación de viviendas ya es entendida por todos como una actividad prioritaria para alcanzar objetivos primordiales para la sociedad como la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, en cuanto a su confort y economía; el incremento de la calidad urbana y su consecuente atractivo para potenciales residentes, turistas y comerciantes; la reducción de consumos energéticos y de emisiones de gases contaminantes; el uso razonable de los recursos naturales; o la promoción de la actividad económica del sector de la construcción.

Una actuación de rehabilitación bien enfocada, aún centrada en la intervención de un único edificio, podrá contribuir de forma directa en todos y cada uno de los objetivos mencionados en el párrafo anterior y de forma indirecta en cuanto al efecto multiplicador de este tipo de intervenciones gracias al modelo que se ofrece tanto a usuarios como a profesionales.
En este sentido, la actuación que se presenta a continuación supone un interesante Caso de Estudio para promotores y constructores, por su enfoque comercial y por la solución técnica del conjunto.

Además, y como elemento de confianza para los usuarios, la Promotora ha decidido optar, a la marca PdC Perfil de Calidad para edificios de viviendas rehabilitados, que reconoce las mejoras incorporadas en ahorro energético, sostenibilidad y accesibilidad, y que otorga el Instituto Valenciano de la Edificación. Esta certificación se desarrollará mediante una Experiencia Piloto al tratarse del primer expediente en la categoría de edificio existente.

  • Características del edificio existente

El edificio fue construido en los años treinta del siglo pasado y está ubicado en uno de los barrios que constituyen el extenso casco histórico de la ciudad de Valencia. Este barrio, de gran atractivo cultural, residencial o comercial, adolece como suele ser habitual, de contar con numerosos edificios de viviendas abandonados y por tanto necesitado de intervenciones de regeneración como la que se presenta.

La operación parte de una empresa, única propietaria del edificio, lo que facilita de forma evidente la definición de la intervención, ya sea en cuanto a la gestión de las viviendas y locales que se generen, como a las características formales o materiales del conjunto.

La definición del proyecto de rehabilitación parte de la evaluación del estado del edificio existente, la cual se recoge en el correspondiente Informe de Evaluación del Edificio. En el caso de la Comunidad Valenciana, este informe queda regulado en el IEE.CV, el Documento Reconocido DRD 08/15 “Procedimiento para la elaboración del Informe de Evaluación del Edificio. Comunitat Valenciana”, de marzo de 2015, el cual supone una herramienta básica tanto para el análisis de las condiciones de conservación, de accesibilidad y comportamiento energético del edificio, como para presentar de forma genérica las propuestas de actuación relativas a mantenimiento, intervenciones a media plazo y/o de intervenciones urgentes, que estime el técnico redactor.

El IEE.CV de este edificio refleja el deteriorado iee-1estado general del edificio y sus deficientes condiciones energéticas y de accesibilidad, que hacen evidente la necesidad de una actuación integral.

Figura 1. Estado actual del edificio objeto de experiencia Piloto PdC-Rehabilitación

  • Propuesta de rehabilitación

Se pretende construir un edificio de alta calidad, que constará de catorce viviendas y dos locales comerciales en régimen de alquiler, en el que ya se debe aplicar el reciente Documento Básico de Ahorro de Energía, del Código Técnico de la Edificación. El proyecto plantea la conservación únicamente de la estructura y de la fachada principal protegida, y la ampliación de la superficie construida de las viviendas gracias a la construcción de una nueva crujía en la parte posterior y el incremento en una altura del edificio mediante la elevación de una nueva planta.

Se proyectan viviendas de uno o dos dormitorios, de altas prestaciones, entre las que destaca la utilización de aerotermia en las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción y refrigeración; la envolvente térmica con mejores aislamientos y protecciones solares; la incorporación de elementos de ahorro energético en la iluminación de las zonas comunes y de ahorro de agua en fontanería y griferías; y la notablemente mejora de las condiciones de accesibilidad de las zonas comunes.

Estas mejoras surgen tanto desde la política de la propia empresa promotora y la iniciativa del proyectista, como de las condiciones necesarias para obtener la certificación PdC Perfil de Calidad, objetivo de calidad de todo el equipo profesional involucrado en esta promoción.

  • Aplicación del PdC Perfil de calidad

PdC Perfil de Calidad es un sistema de evaluación y certificación para edificios de viviendas, ya sean de nueva construcción o existentes, que califica el nivel de calidad del edificio más allá de los mínimos establecidos por la normativa. Es una herramienta promovida por la Generalitat Valenciana, de ámbito nacional, desarrollada por el Instituto Valenciano de la Edificación y en aplicación desde el año 2009, con cerca de 1600 viviendas nuevas terminadas y con distintivo definitivo, y con casi 600 viviendas con distintivo provisional, actualmente en construcción.iee-2

Figura 2. Imagen de la marca PdC Perfil de Calidad para Obra Nueva y para Edificios Existentes

Las condiciones técnicas de los edificios con PdC Perfil de Calidad se recogen en las Guías de Proyecto, para obra nueva y para rehabilitación, que son Documentos Reconocidos por la GVA y constituyen el manual técnico que promotor y proyectistas utilizan para aplicar el Perfil de Calidad. Estas guías contienen la mejoras que pueden incorporarse en los edificios, organizadas por requisitos, exigencias básicas y, en su caso, por características, y la metodología de valoración de cada requisito para alcanzar alguno de los dos niveles de calidad posibles, alto o muy alto.

El proceso de certificación se desarrolla en dos fases, de Proyecto y de Edificio. La primera permite validar el proyecto, con la finalidad de constatar que contiene todas las justificaciones relativas a las características de mejora que se desea incorporar y poder conceder la marca provisional. Esta marca ya puede ser incorporada en la comercialización de las viviendas, con el objeto de dar a conocer al público el valor añadido que supone esta certificación por terceros.

La Fase de Edificio permite constatar que en la obra se incorporan realmente estas mejoras, mediante las inspecciones y los controles documentales correspondientes, y culmina con la concesión de la marca con carácter definitivo. En ambas fases las actividades de validación se realizan por personal técnico de IVE Entidad de Evaluación de Edificios y la toma de decisión sobre la concesión de la marca la realiza un comité de partes, la Comisión de Evaluación, cuyos vocales permiten la representación de todos los agentes con interés en la calidad de la edificación residencial, todo ello para garantizar los principios de imparcialidad, independencia y competencia técnica que requiere una certificación de confianza.

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Figura 3. Esquema de evaluación del estado actual y las mejoras de un edificio que opta al PdC

En esta Experiencia Piloto, que se está desarrollando gracias a la iniciativa del promotor y del equipo técnico, se pondrá en marcha la aplicación de los procedimientos que regulan la sistemática de certificación de edificios existentes.

El edificio objeto de certificación Perfil de Calidad de Rehabilitación aspira al nivel muy alto en los tres requisitos propuestos en la Guía de Proyecto, es decir, en Ahorro de Energía (HE), Uso sostenible de los recursos naturales (US) y en Accesibilidad al medio físico (FA), lo que de lograrse tras la validación del proyecto y de la obra, se visualizará mediante el color dorado de los iconos de cada uno de los tres requisitos.

Tabla I. Requisitos y sistema de valoración en el PdC Perfil de Calidad de Rehabilitación

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Para alcanzar este nivel de calidad se han definido, en la Fase de Proyecto, las características del PdC destacada en color rojo en la Tabla II, las cuales pueden modificarse durante la Fase de Edificio.

En cuanto a Ahorro de energía (HE) se destaca la apuesta por la mejora global de la envolvente térmica, interviniendo en todos los elementos que la constituyen, y la incorporación de sistemas eficientes en las instalaciones térmicas paras la producción de ACS, la calefacción y la refrigeración de las viviendas.

Estas mejoras, permitirá alcanzar unos valores de emisiones finales globales del edificio próximos a los 21,5 KgCO2/m2a, y, dado el precario estado del edificio existente, reducir notablemente las emisiones respecto el estado inicial. Destacan también las mejoras en la instalación de iluminación de zonas comunes que permitirán al propietario del edificio reducir sensiblemente el gasto energético en este apartado, y las mejoras en el interior de las viviendas en cuanto a eficiencia de los electrodomésticos y equipamiento, que beneficiará al usuario inquilino.

Respecto al requisito de Sostenibilidad (US) el Perfil de Calidad valora la incorporación de sistemas de ahorro de agua en caso de intervenir en el interior de las viviendas, el uso de materiales de construcción más sostenibles, con certificaciones medioambientales, o la separación y valorización de los residuos de construcción y demolición, o la elaboración de manuales de mantenimiento que informen al usuario sobre las características de los materiales, sistemas o soluciones presentes en el edificio y sobre las operaciones de mantenimiento que les corresponden.

Tabla II. Características del Perfil de Calidad de Rehabilitación en los requisitos HE y US

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Nota: Las características sombreadas en naranja o verde son la de aplicación obligatoria, si se interviene en dichos elementos, y las sombreadas en gris son las voluntarias. En color rojo se destacan las características seleccionadas en este proyecto.

La accesibilidad es el tercer requisito certificado en esta promoción, que al aspirar al nivel muy alto permite contar con recorridos, desde el acceso a todas las viviendas, accesibles de forma independiente y segura para personas con discapacidad. Se establecen medidas concretas para todos los elementos que intervinientes en los recorridos, tales como los espacios de zaguán, pasillos y distribuidores; los huecos de paso; rampas; aparatos elevadores y ascensores; peldaños, pasamanos, mecanismos, etc.

  • Conclusiones

Esta experiencia piloto de certificación PdC Perfil de Calidad de Rehabilitación, ofrece un interesante caso de estudio de intervención en un bloque de viviendas con importantes mejoras en ahorro energético, sostenibilidad y accesibilidad, fruto del compromiso del promotor, constructor, y técnicos por los intereses de los usuarios, la calidad en la edificación y la protección medioambiental. Se reconocen las mejoras ya planteadas por los agentes intervinientes, se promueven mejoras no planteadas en los orígenes y el usuario interesado en las viviendas tiene una información complementaria y emitida por organismo independiente.

Respecto a la identificación del edificio, una vez se conceda la marca provisional, los agentes vinculados dispondrán del derecho de uso de la marca para la publicidad que realicen. Igualmente la entidad de certificación realizará difusión de esta experiencia piloto y del edifico objeto de la misma.

Comunicación presentada al primer Foro de Rehabilitación, Ahorro y Energía, FORAE (Madrid, 4-6 noviembre 2015) C. Subirón e I. de los Ríos, Instituto Valenciano de la Edificación – IVE.