Rehabilitaciones en el antiguo edificio de oficinas Harry Walker en Barcelona

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El edificio de oficinas Harry Walker en Barcelona fue construido en 1959 y en 2003 fue objeto de una profunda rehabilitación, una de las primeras experiencias en España de rehabilitación de fachada por “overcladding”.

El antiguo edificio Harry Walker, es una obra de Francesc Mitjans, uno de los autores de referencia de la arquitectura catalana de la segunda mitad del siglo XX, y constituye uno de los ejemplos tempranos de aplicación de los principios de la modernidad en los edificios de uso administrativo en Barcelona y España. Así, algunos de sus principales rasgos son una estructura aparente de pilares metálicos, una distribución en planta libre, un predominio de la superficie acristalada en fachada y unos cerramientos de poco espesor, en este caso resueltos mediante una arriesgada solución de hojas delgadas de fábrica cerámica.

En el año 2001 la Comunidad de Propietarios decide acometer una serie de intervenciones sobre el inmueble. Tras más de 40 años de uso, sus prestaciones técnicas y funcionales habían quedado claramente desfasadas y algunos elementos presentaban graves problemas de deterioro, en especial la fachada. A todo esto se le sumaban los efectos de las diversas intervenciones realizadas a lo largo del tiempo por los usuarios que, en la mayoría de los casos, suponían un distorsión y devaluación de la integridad arquitectónica del edificio (Figura 1).

Respecto a otras rehabilitaciones de oficinas, este caso presenta diversas peculiaridades. Su propiedad repartida y necesidad de continuidad de uso contrasta con lo habitual en las grandes operaciones de rehabilitación o reforma, que suelen coincidir con edificios gestionados desde una sola propiedad en los que se dan situaciones de cambios de uso o propiedad. A esto se le suma la voluntad de renovar la imagen del edificio pero conservando a la vez sus principales rasgos formales y arquitectónicos.

Imagen del edificio Harry Walker a principios de los años 60 (izquierda) y detalle de la fachada en su estado previo a la reforma de 2003 (derecha). Algunos de los problemas del cerramiento eran su falta de estanqueidad, la proliferación de perforaciones e instalaciones, el deterioro de sus elementos y los problemas de seguridad por desprendimientos, que habían llevado incluso a la sustitución del aplacado original de placas de pizarra por un enfoscado de mortero
Imagen del edificio Harry Walker a principios de los años 60 (izquierda) y detalle de la fachada en su estado previo a la reforma de 2003 (derecha). Algunos de los problemas del cerramiento eran su falta de estanqueidad, la proliferación de perforaciones e instalaciones, el deterioro de sus elementos y los problemas de seguridad por desprendimientos, que habían llevado incluso a la sustitución del aplacado original de placas de pizarra por un enfoscado de mortero

Acciones de mejora

La primera de las acciones de intervención se lleva a cabo en 2003. Se trata de la reforma de las envolventes para solventar sus problemas físicos, técnicos y de seguridad. La solución adoptada en fachada (Figura 2) consiste en la colocación de unos nuevos revestimientos de tableros HPL y bandejas de composite sobrepuestas al cerramiento original, generando una cámara de aire que mejora la estanqueidad y permite la colocación de una capa de aislamiento térmico, inexistente hasta la fecha. Se trata de una de las primeras obras de rehabilitación de fachada por “overcladding”, una experiencia pionera que, tras los años transcurridos, ha demostrado su eficacia. A su vez, los cerramientos acristalados se sustituyen por nuevas ventanas con vidrios aislantes y tratamiento de control solar y carpinterías de prestaciones mejoradas, colocadas en un plano ligeramente avanzado para reproducir la planeidad de la fachada original. De esta forma se corrigen las deficiencias y se incrementan las prestaciones de confort, mejorando también de forma sustancial la eficiencia energética de un cerramiento de composición inicial muy precaria. La imagen final es la de un edificio renovado, con materiales contemporáneos pero que, sin embargo, reproducen y evocan la composición del proyecto de Mitjans.

Uno de los factores más influyentes en la depreciación del edificio era la lastimosa imagen de perforaciones, conductos e instalaciones colocadas descoordinadamente. La rehabilitación plantea la reordenación de los espacios y pasos de instalaciones que han de permitir un adecuado funcionamiento y evolución futura, así como su compatibilidad con la renovación de las fachadas y cubiertas. Para ello, se generan áreas técnicas sobre un nuevo emparrillado estructural que libera el plano de cubierta para asegurar unas correctas labores de mantenimiento (Figura 3) y se crean patios de tendido de instalaciones aprovechando los huecos de algunos aparatos elevadores en desuso.

Detalles de la fachada. Sección vertical original (izquierda),  fachada rehabilitada (centro) y axonométrica esquemática  de la solución constructiva adoptada (derecha).
Detalles de la fachada. Sección vertical original (izquierda), fachada rehabilitada (centro) y axonométrica esquemática de la solución constructiva adoptada (derecha).

En una fase posterior se acomete la renovación de los accesos y los aparatos de comunicación vertical, eliminando así las barreras de accesibilidad existentes y dotando al inmueble de unas condiciones de tráfico interior adecuadas para unas oficinas de calidad. A su vez, estas mejoras permiten, y no es un tema menor, renovar la desfasada apariencia de los espacios comunes, completando la revalorización de todos los espacios no privados.

Cubierta en su estado previo a la reforma (izquierda) y posterior (derecha). Los numerosos aparatos colocados de forma desordenada dificultaban la conservación de la impermeabilización y generaban molestias acústicas. Estas deficiencias fueron solventadas mediante un  nuevo recinto técnico elevado y protegido que racionaliza la disposición de instalaciones y libera el plano de cubierta.
Cubierta en su estado previo a la reforma (izquierda) y posterior (derecha). Los numerosos aparatos colocados de forma desordenada dificultaban la conservación de la impermeabilización y generaban molestias acústicas. Estas deficiencias fueron solventadas mediante un nuevo recinto técnico elevado y protegido que racionaliza la disposición de instalaciones y libera el plano de cubierta.

La intervención sobre los espacios comunes incluye también su adecuación a las nuevas exigencias de protección en el caso de incendios, con intervenciones sobre las barreras, sectorización, reacción al fuego y sistemas de extinción. Para asegurar una correcta evacuación se proyectaron dos nuevas escaleras que han de complementar a las existentes.

De forma adicional a todas estas actuaciones sobre los espacios comunes, la Comunidad de Propietarios acordó también un protocolo por el cual cada uno de los vecinos deberá implementar progresivamente la actualización de las medidas de seguridad frente al fuego en el ámbito de su propiedad particular. Una vez completado el proceso, el edificio habrá sido enteramente rehabilitado.

Resultados de las intervenciones

A la hora de abordar el proyecto de rehabilitación, el principal reto ha sido la mejora de las condiciones de confort y eficiencia energética, sobre todo en relación a sus cerramientos, tal como suele suceder la mayoría de los edificios similares de cierta edad. Aunque los problemas de deterioro son importantes, los factores que más condicionan la intervención son la obsolescencia funcional y técnica. En este sentido, es de destacar la enorme repercusión que tiene la renovación de unos cerramientos acristalados que representan la mayor parte de la superficie de la fachada. El reparto de propiedad y disparidad de instalaciones de climatización no han permitido cuantificar el resultado preciso de la renovación sobre el consumo energético global, si bien es posible estimar diferentes escenarios de mejora en función del los diferentes grados de intervención que se podían realizar sobre la fachada (Figura 4).

Escenarios considerados de posible intervención sobre la fachada.
Escenarios considerados de posible intervención sobre la fachada.

El proyecto se ha ejecutado según el escenario que supone el mayor grado de mejora, con reducciones de casi el 70% en las pérdidas globales por transmisión y de más del 50% en los aportes no deseados por radiación. Es de destacar, sin embargo, que sólo con la sustitución de los acristalamientos incoloros simples por nuevos vidrios de altas prestaciones ya se podrían haber obtenido mejoras muy significativas, por encima de las aportaciones que suponen los cambios en carpinterías y partes opacas que, por otro lado, resultan fundamentales en cuestiones como la estanqueidad, el control acústico o el de las infiltraciones de aire. Respecto al control de los aportes de la radiación solar, la reforma podría haber sido todavía más eficaz con la incorporación de elementos exteriores de protección, si bien esta opción se desestimó para no perder el carácter terso de la fachada original.

El resto de intervenciones realizadas ha permitido actualizar las condiciones de seguridad, accesibilidad y funcionalidad interior, distorsionando mínimamente el día a día en el uso del edificio. Para ello ha resultado clave el desglose de las reformas en múltiples proyectos diferenciados y repartidos en el tiempo, algunos de los cuales todavía no han sido completamente culminados. Esto ha aportado también la ventaja de una amortiguación del impacto económico global, que si bien acaba siendo parecido o ligeramente superior al de una única operación de rehabilitación, ha permitido abordar los problemas de forma progresiva y hacer más viable su resolución.

Los más de 10 años transcurridos desde el inicio de los trabajos de renovación permiten apreciar los resultados con cierta perspectiva y constatar la eficacia de los planteamientos adoptados. El contar con un estado renovado fomenta en los mismos propietarios un mayor respeto por el inmueble, prestando más atención en cuestiones como la colocación de nuevos aparatos y equipos o en la realización de obras privadas. Para ello resulta esencial contar con una comunicación fluida entre los técnicos responsables y los vecinos, asegurando así la coherencia de las intervenciones en el tiempo, ya sean particulares o comunitarias. Se trataría de contar con una especie de “técnico de cabecera” disponible para consultas y que aporte una visión global de las intervenciones. En edificios corporativos es común la existencia de un departamento o responsable de mantenimiento que puede llegar a jugar en parte este papel, pero no es tan habitual en el caso de edificios en régimen de comunidad de propietarios.

El conjunto de acciones realizadas no representa sólo un notable incremento de las condiciones de confort y seguridad, sino que tiene como resultado una revalorización económica y psicológica del inmueble, algo de suma importancia en un edificio de oficinas como éste, mayoritariamente en régimen de alquiler. De ser un edificio claramente caduco ha pasado a competir en el mercado inmobiliario con otros edificios de reciente construcción, tal como demuestra la implantación en el edificio de una de las empresas líderes a nivel internacional en el sector del ocio digital. Un rescate de arquitectura de mediados del siglo XX para empresas del siglo XXI.

Algunas conclusiones

El caso del antiguo edificio Harry Walker demuestra que es viable realizar una rehabilitación y renovación profunda de forma compatible con la preservación de los principales valores arquitectónicos y la continuidad de uso.

La intervención sobre los cerramientos acristalados se confirma como una de las actuaciones más relevantes en rehabilitaciones de este tipo. La elección de una correcta solución técnica puede tener consecuencias de mayor impacto en la eficiencia y el confort que otras operaciones sobre las partes opacas.

Estado del edificio después de la rehabilitación.
Estado del edificio después de la rehabilitación.

Para casos como éste, con los condicionantes de una continuidad de uso y una propiedad repartida, resulta de interés plantear una rehabilitación progresiva, con intervenciones desglosadas y dilatadas en el tiempo que no penalicen económicamente a los propietarios y no alteren en exceso el funcionamiento del día a día.

Para poder acometer una rehabilitación de este tipo es importante contar con la continuidad de un técnico responsable que lidere las diferentes actuaciones, centralice el conocimiento, la documentación y ayude a mantener la coherencia de las diferentes acciones de intervención.

El tiempo transcurrido desde el inicio de las rehabilitaciones sobre el antiguo edificio Harry Walker permite apreciar que algunas de las soluciones adoptadas, hoy en día, aun serían susceptibles de ser mejoradas para ajustarse a los estándares más exigentes del momento actual. Esto demuestra la gran evolución que han experimentado las exigencias técnicas sobre los edificios en los últimos años y alerta de la conveniencia de extremar las exigencias a la hora de prescribir las soluciones técnicas en la rehabilitación si no se quiere que éstas sufran de una obsolescencia prematura.

Comunicación presentada al primer Foro de Rehabilitación, Ahorro y Energía, FORAE (Madrid, 4-6 noviembre 2015) por parte de Pablo Garrido y Fermín Vázquez de b720 Fermín Vázquez Arquitectos