Nueva investigación para reforzar el caso de éxito de los edificios eficientes energéticamente

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La investigación basada en el análisis de datos de los inmuebles permite conocer otros beneficios que aportan los edificios eficientes además del ahorro energético

Los defensores del desarrollo y la inversión de edificios eficientes y de alto rendimiento entienden los obstáculos que acompañan a la demostración del caso de negocios para los propietarios e inversores inmobiliarios comerciales. Afortunadamente, una importante y creciente cantidad de investigaciones muestran de manera efectiva la evidencia significativa de que los edificios ecológicos exhiben un mayor rendimiento financiero a través de menores gastos operativos y diversos beneficios no energéticos, como el confort en el lugar de trabajo y la productividad de los empleados. Sobre la base de ese éxito, un área naciente de investigación está comenzando a vincular el alto rendimiento con otros aspectos del desempeño financiero de un edificio.

“Sabemos que las tecnologías de construcción energéticamente eficientes ahorran energía y dinero, pero estamos comenzando a comprender mejor cómo un edificio de alto rendimiento también puede afectar a otros indicadores financieros muy importantes en inmuebles comerciales, como tasas de arrendamiento, alquiler y retención de inquilinos “, Dijo Jason Hartke, gerente del programa de Integración de Edificios Comerciales (CBI) del DOE.

Investigación actual sobre el valor de los edificios verdes

El Departamento de Energía de Estados Unidos, DOE recientemente patrocinó un taller que reunió al Laboratorio Nacional Lawrence Berkeley (LBNL) y un grupo de destacados académicos de sostenibilidad y finanzas inmobiliarias para analizar lagunas en la investigación de edificios ecológicos, evaluar los desafíos de los datos en sus campos y priorizar áreas de investigación futuras. El taller de un día y medio organizado por LBNL en la Universidad de Carolina del Norte, Chapel Hill comenzó con una revisión en profundidad de todas las diversas investigaciones centradas en la relación entre los indicadores financieros y los edificios ecológicos. Esta importante revisión de la literatura, realizada por LBNL, demostró ser esclarecedora.

“Como parte de nuestro trabajo con CBI, nuestro equipo analizó casi 40 documentos relevantes revisados ​​por pares publicados y relacionados con los atributos de construcción relacionados con la energía y el rendimiento financiero inmobiliario“, dijo Paul Mathew, científico y jefe de departamento de sistemas de edificios completos en LBNL . “Descubrimos que la gran mayoría de los artículos de nuestra revisión se centraron en las propiedades de oficinas clase A recién construidas que obtuvieron el liderazgo en diseño energético y ambiental (LEED) y las certificaciones de construcción ENERGY STAR® utilizando datos de CoStar, que encontraron una correlación positiva entre tener una certificación y mayores primas de renta”.

Durante el taller, LBNL facilitó una importante discusión sobre la priorización de futuras investigaciones diseñadas para llenar los vacíos en la literatura actual y superar las limitaciones en los datos disponibles. Si bien muchos estudios abordan los beneficios potenciales de los edificios ecológicos, debido a las limitaciones de los datos, no pueden analizar los gastos de capital o el coste de capital de una empresa para la edificación ecológica o la rehabilitación energética.

“La información imperfecta en el mercado causa oportunidades de mercado perdidas y sabemos, por encuestas, que los participantes del mercado pueden tener dudas sobre la economía de los edificios de alto rendimiento”, dice Gary Pivo, profesor inmobiliario, planificación urbana y recursos naturales de la Universidad de Arizona. “Por eso es importante producir investigaciones fiables, detalladas y prácticas sobre el rendimiento económico de las propiedades de alta eficiencia. Las señales del mercado débiles o confusas sobre ellos nos hacen renunciar a las inversiones beneficiosas cuando hay muchas razones por las cuales son beneficiosos para los negocios y la sociedad. Una mejor investigación otorga a los activos de alto rendimiento más credibilidad, y eso debería conducir a un aumento de los flujos de capital a muchas oportunidades de mercado notables”.

Dado que la literatura actual se dirige predominantemente a la nueva construcción y la Clase A, que son las propiedades de oficinas principales negociadas en el mercado, el impacto de las certificaciones, como LEED, no se ha explorado completamente para edificios existentes y diferentes clases de construcción. Los investigadores acordaron que esta área de estudio se beneficiaría de un enfoque de panel de datos, mirando el impacto longitudinal de la energía y las características del edificio verde en el rendimiento financiero.

Los participantes en el taller también mencionaron el tema de la endogeneidad de los datos: ¿son las empresas las que toman la decisión de solicitar certificaciones de edificios ecológicos como una muestra auto-seleccionada?, ¿Pueden aplicarse las conclusiones sobre esta muestra de edificios elegida por el usuario a toda la industria?

Continuando la investigación

El DOE, el LBNL y los académicos iniciaron discusiones sobre nuevas investigaciones específicas en ciertas áreas prioritarias que pueden ser de gran utilidad para proporcionar valor y comprensión a los inversores y constructores. Muchos de estos mismos temas surgieron en una sesión el mes pasado que moderó Cindy Zhu en la Conferencia y Exposición de Greenbuild International. La sesión, “Get More Green: Research Links Energy Efficiency and Profits”, presentó un grupo diverso de profesionales que entienden la necesidad de más investigación y una mejor calidad de datos para impulsar aún más la inversión en edificios de alta eficiencia.

El profesor Jacob Sagi de la Escuela de Negocios Kenan-Flagler en la Universidad de Carolina del Norte, Chapel Hill describió el trabajo que está haciendo con la Alianza Comercial de Datos Inmobiliarios (CREDA), un esfuerzo dirigido por una red de académicos para mejorar la cantidad y calidad de datos disponibles de propiedades para el análisis. Mathew de LBNL compartió un ejemplo de dónde se utilizan los datos de préstamos inmobiliarios para comprender los impactos de los factores de energía y el riesgo de incumplimiento de hipoteca comercial. Jennifer McConkey, directora de operaciones y sostenibilidad en Principal Real Estate Investors, discutió cómo asociarse con el DOE en un esfuerzo de investigación para comprender mejor el valor financiero de sus edificios de alto rendimiento a nivel de arrendamiento y de fondos de inversión que les ayudó a educar mejor a sus inversores sobre el valor de los edificios verdes.

El profesor Sagi describió por qué es fundamental mejorar la calidad de los datos inmobiliarios. “Para fomentar una investigación significativa sobre los activos de inversión, los datos deben ser ricos, diversos y cíclicos. Actualmente no existe una única fuente de datos con cobertura completa de todas las categorías de datos. Es necesario un enfoque científico para desarrollar un conjunto de datos de alta calidad para el sector inmobiliario”.

Jennifer McConkey comentó sobre el valor de la participación de Principal Real Estate Investors en la investigación piloto del DOE en torno a los edificios de alta eficiencia y el valor. “Como gerente líder en inversión inmobiliaria comercial, reconocemos los beneficios financieros de emplear estrategias ecológicas siempre que sea factible“, afirma. “También creemos que la investigación es fundamental para todo lo que hacemos. Define nuestra capacidad para evaluar el valor relativo de cada oportunidad de inversión, tomar decisiones de inversión informadas y, lo que es más importante, ayudar a nuestros inversores a alcanzar los objetivos de los resultados de la inversión. Estar involucrado en el [estudio de investigación] fue una extensión natural de nuestro inequívoco enfoque de investigación, pero también habló de nuestro compromiso con la innovación inmobiliaria y su poder de agregar valor para nuestros clientes”.

A medida que avanzamos, una nueva investigación impulsada por un mejor acceso a datos más detallados ayudará a alimentar un caso de negocio aún más sólido para los edificios de alto rendimiento y eficiencia energética. El Departamento de Energía espera ayudar a avanzar en estos esfuerzos mediante la colaboración con socios y partes interesadas del mundo académico, líderes en propiedades comerciales y laboratorios nacionales.