Precios de Vivienda en España: Evolución 2017 y Tendencias 2018

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El encuentro del pasado 23 de febrero reunió a especialistas para debatir y analizar la evolución de un tema fundamental para el mercado de la vivienda: su precio. También sirvió para dar a conocer el nuevo portal online  preciosdevivienda.es

Una sala abarrotada, llena de inversionistas, gente del sector inmobiliario, banca y del sector de la edificación acogió este evento organizado por preciosdevivienda.es, con el fin de arrojar luz sobre las diversas maneras de medir el precio de la vivienda y las diferencias existentes entre ellas. Del mismo modo, expertos de prestigio reconocido en el sector opinaron sobre la evolución de los precios de vivienda en 2017 y 2018. Un debate centrado en los precios dejó de lado el asunto de la rehabilitación, la regeneración urbana y la eficiencia energética en la edificación.

Y es que el precio de la vivienda es un indicador clave para entender la evolución del sector residencial. El resultado y las principales conclusiones: el precio de la vivienda en España está creciendo de manera sostenida y sana, los índices están controlados, el alquiler es preciso regularlo, el precio se estima que este año pueda crecer un 5% y se le augura un buen momento al sector inmobiliario.

Inauguración institucional

Antonio Aguilar, Director General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento  destacó la oportunidad de la jornada por impartir conocimiento. “Todos estamos afectados y es bueno que haya transparencia y facilidad de acceso para dar confianza”, indicó.

precios-vivienda-dg-vivEl director también se refirió a cifras del mercado inmobiliario: en 2017 las compraventas  alcanzaron las 464.000 unidades lo que supone in crecimiento del 14%) lo que supone que estamos en niveles de 2009, con un moderado incrementos de precios del 3,1%. “En ese sentido hay bastante camino por recorrer. El PIB está creciendo a tasas del 4,1 %, luego la construcción está aportando de manera sustancial al crecimiento; además más del 22 % de la inversión es internacional y hay una financiación en aumento (lo que demuestra que en 2017 se firmaran 590.000 créditos hipotecarios)”.

Aguilar también destacó la calidad de la edificación: “hoy podemos presumir de ello, por los profesionales y constructoras. Está funcionando la obra nueva y la rehabilitación y nos ocupa el recuperar la ciudad sostenible mediterránea”. También destacó el apoyo al alquiler de viviendas, dado que más de 350  mil familias han optado por el alquiler.

Los datos son importantes pero la principal variable que destacó Aguilar del sector de la edificación es la capacidad de creación de empleo;

Así mismo se refirió a las 3 líneas en las que se está trabajando en el Ministerio y que verán la luz en el próximo mes de marzo:

  • La modificación del Código Técnico de la Edificación
  • La Agenda Urbana Española, fruto de las agendas internacionales de Quito y Amsterdam que procuran que se expanda el conocimiento del mercado. La agenda española, indicó Aguilar, apostará por el modelo urbano mediterráneo, la ciudad compacta; la densidad es muy baja y poco sostenible y se precisa un punto de vista social, dotando de todos los usos, que sean homogéneos, para que la ciudad sea más sostenible.
  • El nuevo Plan Vivienda, con un proceso participativo, apoyando el alquiler y apostando por la rehabilitación, la eficiencia energética, la sostenibilidad y la accesibilidad así como por la regeneración urbana (evitar barrios degradados). Aguilar también indicó que será fundamental adaptarnos a la situación poblacional…cambios que obligan a adaptaciones de mercado, por eso un programa para personas mayores.

Terminó el director de vivienda haciendo un llamamiento a seguir aportando para un crecimiento sostenible y reclamó la creación de suelo urbanizable, por lo que hizo llamamiento a los ayuntamientos, poner en marcha suelo urbanizado y para ayunado a los de menos recursos.

Interpretación de las estadísticas e informes sobre precios de vivienda

En torno a los precios de vivienda, el sector inmobiliario genera un volumen muy importante de estadísticas e informes que se presentan con metodologías y aproximaciones muy diversas. Entender las diferencias entre las distintas estadísticas e informes es imprescindible para interpretar los resultados adecuadamente. De hecho hay unos 10 indicadores de precio de vivienda.

precios-vivienda2Julio Rodríguez López, Economista, destacó la utilidad de las estadísticas: es una variable básica, junto con la tendencia. Son indicador de crecimiento económico, básico para sacar valor del patrimonio y de estabilidad financiera. Rodríguez indicó que estamos en un momento de coyuntura al alza pero aún sigue existiendo mucho pasivo en los bancos e incluso SAREB es promotora. Deflactan el PIB) no incluye el precio del suelo?

Es difícil medir, por períodos y variaciones, por lo que reclamó que los Índices de precios sean comparables. Hay 25,5 millones de viviendas y hay diferentes métodos, estratificación por estructuras, ventas repetidas, regresiones hedónicas (características/ algoritmos) y tasaciones.

Las informaciones de tasa de variación, tendencia, ciclo (el más importante), …son decisivas. En ese sentido, Rodriguez abogó por que en el precio de vivienda del INE se corrija la estacionalidad; hay que comparar varias tasas con datos mensuales y trimestrales.

Así mismo, el comportamiento cíclico, los precios y alquileres son las principales variables a analizar, pero también la demanda y la creación de hogares: 62.000 el último año. “Hay que construir con previsión de viviendas. Los dos años afectan al sector puede haber cambiado la coyuntura por eso es necesario que exista una previsión cuantitativa en el Plan de Vivienda, dado que aún hay un stock de medio millón”.

La subida de precios es superior a la de la recesión en precios. Ahora el ritmo de crecimiento de precio es del 4,3% y la más sofisticada es la del INE pero también conviene utilizar otras tasaciones y los de los portales en internet. La recuperación de precios de la vivienda en 2017 nos dice que ya nos estamos despegando y los alquileres están subiendo mucho más (la rentabilidad del parque). “El crecimiento no es burbuja viendo las cosas con perspectiva”, indicó Rodriguez.

Comparando precios en España y la Eurozona: en 2017 nos vamos despegando. Irlanda, Portugal y Holanda son los tres países donde están creciendo más los precios en estos momentos, siendo España la 6ª de la lista. En esto, los alquileres están siendo muy protagonistas dado que está aumenta la proporción, ahora un 17% del parque (no incluye las viviendas cedidas en uso  que son el 5,1% ).”No hay un 23% de viviendas alquiladas como dice el Ministerio” indicó.

“Los precios en la crisis cayeron mucho más los de venta (se entró en los alquileres más fácilmente)  pero en España seguimos teniendo  la cultura de la propiedad (herencia positiva del franquismo)”.

En definitiva, indicó Rodríguez, se puede decir que es compleja la interpretación de los precios pero parece que se están recuperando y que ha habido desplazamiento al alquiler en momentos en los que los tipos de interés son muy bajos. “No se puede promover sin saber el ritmo de crecimiento de hogares”.

Análisis sobre tendencias de los precios de vivienda en España

Moderando Juan Manuel Lamet,  periodista de Política y Economía de  Expansión, tuvo lugar una mesa redonda en la que participaron  Oriol Aspachs. Director de Macroeconomía, Caixabank Research, Carolina Roca. Directora general del Grupo Roca y Presidenta de Asprima, Javier Rodríguez Heredia. Socio de Azora, Julio Rodríguez López, economista y Leopoldo Torralba. Analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero, Arcano Partners.

precios-vivienda1Leopoldo Torralba indicó que es un sector complicado en el que existen diferentes estadísticas y en el que sería deseable que hubiera una unificada, de cara a los analistas.

Julio Rodríguez López  indicó que es difícil tener una estadística unificada y mostró la necesidad de trabajar en una estadística de los alquileres para conocer el mercado del alquiler.

Javier Rodríguez indicó que como inversor,  hay necesidad de datos y la vivienda es un activo que va a ir a más. “Vemos recuperaciones del 20% en alquiler, es una recuperación evidente y van a seguir desapareciendo las trabas en este tema. Además no va a haber mucha oferta nueva y las tasas de esfuerzo están en valores razonables del 18%, con lo que existe recorrido hasta el 30. Es aun soportable y va a seguir creciendo el alquiler”.

Carolina Roca indicó que el portal preciosdevivienda.es  ofrece estabilidad que es fundamental al igual que dotar de transparencia al sector; “faltaban profesionalidad y hacer esquema de negocio en función de lo que vale lo que se va a vender. Va a ser un pilar fundamental para tomar la decisión de compra, saber el precio de venta y el germen para un big data más profesional cercano a la realidad. Así se profesionalizará el mercado del alquiler y si se quiere potenciar, debe ser profesional la gestión. Se necesita una referencia en este sentido”, indicó.

Por su parte, Oriol Aspachs apoyó la iniciativa del muevo portal dado que es un sector heterogéneo. “Esto ayuda a valorar el stock y la demanda. Nos permite ser optimistas; siempre faltan datos del alquiler. ¿Cómo van a evolucionar los tasadores? Las características de la disponibilidad de las familias aun es tardía. A nivel internacional vemos importante demanda a nivel extranjero; es un reto, unificar datos a nivel internacional”, indicó.

Perspectivas de precios para 2018

En relación a cómo van a evolucionar los precios en este año 2018, Leopoldo Torralba indicó que “los precios de ahora son sólo un input, ¿Dónde está el precio de venta?, ¿Qué puede pagar la gente…el índice de esfuerzo? Como estamos en niveles razonables, las rentas pueden crecer al 4-5%. Los riesgos van a reducirse, la productividad puede hacer subir los sueldos. Lo que puede sorprender es que una subida de tipos se asuste en otros activos pero la vivienda puede ser un refugio, puede haber crecimientos en los próximos 2-3 años”.

Oriol Aspachs indicó que las previsiones dicen que a nivel macro es positivo, al alza y que estamos en un buen contexto. Ahora la tasa crecimiento es del  2-3% y posteriormente se dará una caída gradual. “La demanda extranjera y la heterogeneidad son importantes”, mostró.

Carolina Roca expuso que en Madrid hay un especial crecimiento a nivel residencial: Asprima procura dar calma; los datos los tenemos y los analizamos. Distorsiona el precio de la vivienda dado que hay un 20% con más poder adquisitivo y un 80% (que no puede llegar a 150.000€) con una demanda muy inelástica. Ya no se tiene en cuenta la media, si la moda que dice que los incrementos no son tan fuertes. “Nos preocupa que la cuota de mercado de la obra nueva no llegue al 10% de las transacciones. El problema es el suelo y la demanda no se va a lo nuevo. Así los políticos no son conscientes de que el urbanismo sea especialmente complicado y llevamos retraso; el tiempo urbanístico no coincide con las legislaturas “. Roca indicó que ya hay incrementos de precio de suelo, incluso del 40%, pero ahora la compra se ha de realizar con recursos propios.

Julio Rodríguez indicó que el suelo calificado es enorme,…”los ayuntamientos quieren viviendas porque les interesa (licencias, plusvalías, Ibis,ICIos..). Aún hay unos 3 millones de viviendas vacías…hay que construir pero con cuidado. Además el mercado de alquiler no refleja la realidad. Los promotores no se pueden desentender del alquiler y que sean asequibles. El precio del suelo hace subir el precio de la vivienda, van de la mano. Un ayuntamiento quiere todo fuera ladrillo. Que viviendas existentes sirvan para el alquiler a un precio de mercado inferior (medida anunciada de apoyo al alquiler en el Plan de Vivienda) será interesante ver cómo se articula”.

Los precios en las grandes ciudades

Javier Rodríguez no ve riesgo de burbuja en el alquiler porque hay demanda creciente y margen de subida. El problema es que o hay oferta institucionalizada; pide estabilidad regulatoria dado que al final hay que hacerlo con dinero privado. Es un sector estable y de mucho futuro a 10 años con una rentabilidad razonable. Faltan viviendas en las grandes ciudades y por eso hay que seguir creciendo. El promotor ahora requiere preventas para financiar; ellos ayudan en ese sentido.

Carolina Roca indicó que “los promotores hemos sido los financiadores pero el urbanismo está politizado y así es complejo acceder al suelo; debe verse como algo “win to win”. Llevamos luchando contra  el dicho de que sobran viviendas en España. La producción está entre 80 y 30.000 viviendas anuales y estuvimos en 200.000”.

Leopoldo Torralba dijo que no hay exceso de oferta, que es escasa. A nivel macro en un entorno positivo, los precios van a subir.

Oriol Aspachs indicó que  la estadística que hace falta es la del stock de vivienda. Es imprescindible porque no se conoce con precisión, es el gran reto.

Julio Rodriguez dijo “que  no se sabe nada de alquileres y la administración de los ayuntamientos no es tan útil y no son excesivamente responsables “están en otra cosa”. Se repite la miopía del desastre…”me rejuvenece oír que falta suelo”, finalizó.