Recuperación lenta pero sólida del mercado inmobiliario

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La recuperación de las transacciones, el crecimiento positivo de los precios y la presencia de inversión extranjera son los síntomas de la recuperación del sector inmobiliario –todavía lenta pero sólida- y que, salvo imprevistos, continuará en los próximos trimestres. El último número de Cuadernos de Información Económica, editado por Funcas, incluye un artículo en el que se analiza el momento económico del sector de la construcción y trata de identificar su capacidad de recuperarse y asentar la expansión.

Paloma Taltavull recuerda que, de media a largo plazo, el sector aporta entre un 60% y un 65% del total de la inversión de la economía, porcentaje incluso superior en los ciclos de construcción expansivos (como ocurrió entre 2001 y 2007) y que en el período 2012-2016 bajó hasta el 52%. La caída de la actividad constructora desde el comienzo de la crisis ha afectado tanto a la obra pública como a la edificación residencial.

Esta última continúa sin remontar pese a que la economía acumula ya más de tres años de crecimiento y creación de empleo y de que existe una demanda potencial importante en las franjas de edad con mayor necesidad de vivienda. Sin embargo, las condiciones del mercado de trabajo para la población joven y las aún limitadas expectativas de mejora determinan que solo los hogares con ingresos estables y ahorro disponible puedan acceder a la compra
de vivienda. Ello explica que en un entorno de crecimiento del 3% y de creación de empleo, no se haya recuperado la edificación como habitualmente se había observado en otros ciclos similares de recuperación económica.

Según la autora, la reactivación del sector ha venido de la mano de la inversión exterior, que acelera su entrada en 2015, y dirigida a sectores como el logístico y comercial ya que, de momento, la demanda residencial se satisface con la reducción del stock de viviendas sin ocupar.

En términos generales, la actividad constructora puede tardar aún tiempo en recuperarse hasta su nivel de largo plazo. No obstante, se puede asistir a un inicio de edificación más intensa en las áreas con mayor demanda (principales capitales y algunas costas), en especial por las expectativas de aumentos de precios en un entorno de inflación.

César Cantalapiedra y Salvador Jiménez examinan el comportamiento de las comunidades autónomas en la financiación de su endeudamiento reciente y resaltan el protagonismo que la Administración Central ha adquirido en los últimos cinco años como financiador de los gobiernos regionales, al concentrar ya más del 50% de su endeudamiento.

En un contexto económico-financiero muy favorable para las emisiones y la refinanciación en los mercados de capitales, y que las comunidades autónomas podrían haber aprovechado para alargar la vida media de su cartera y reducir su coste medio (como ha hecho el Tesoro), solo unas pocas han iniciado una vuelta a los mercados: Asturias, Castilla y León y La Rioja se han sumado así a Madrid, País Vasco y Navarra. Pero en 2016, las regiones todavía cubrieron unos dos tercios de su financiación apelando al propio Tesoro a través de los mecanismos de financiación extraordinarios (entre otros el FLA) creados para atender a aquellas que no podían acudir a los mercados.

Para los autores, es discutible que el Tesoro tenga que seguir incentivando esta vía de financiación, subvencionado el tipo de interés y disuadiendo, por tanto, de salir al mercado a quienes tienen oportunidad. En su opinión, el problema de la financiación regional no debería descansar en solventar su endeudamiento, por un lado, porque puede resultar dañino en el momento de afrontar la reentrada en los mercados y, por otro, porque “el desequilibrio más grave de nuestras finanzas públicas reside en la Seguridad Social, y dada la cercanía del agotamiento del Fondo de Reserva quizás el Tesoro debería priorizar sus esfuerzos en captar
financiación para este subsector y no desincentivar a las comunidades autónomas a financiarse en los mercados de capitales”.

En un escenario marcado por los riesgos a la baja en la economía internacional, tres artículos se centran en diversos aspectos del entorno externo: el impacto de las iniciativas económicas anunciadas por el nuevo presidente norteamericano; las repercusiones internacionales de la política monetaria de la Reserva Federal; y las incertidumbres que genera la salida del Reino Unido de la Unión Europea.